전세 사기 4가지 유형 안 당하는 5가지 방법

전세 사기 기승 전보다 많아지고 있는 추세
전형적인 유형 4가지를 살펴보고 안 당하는 5가지 방법 알아보기
가장 중요한 건 확정일자와 전세보증보험
보증료가 부담스러운 청년과 신혼부부에게 일부 지원
만약 당했을 경우 나라에서 지원해주는 2가지 정책
아래에서 자세히 확인하세요▼

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전세 사기 유형과 안 당하는 방법

최근 전세 사기 유형 빌라왕이라는 내용의 뉴스를 보고

세상엔 믿을 사람 없다는 걸 절실히 느꼈는데요.

대놓고 이렇게 뒤통수를 때릴 수 있는지

 

이해가 안 되지만 알고도 당하는 건 피하기 위해

오늘 포스팅 안 당하는 방법 주제를 다뤄보겠습니다.

목차

• 전세 사기 유형 4가지
• 전세 사기 안 당하는 5가지 방법
• 전세 계약 시 그전에 꼭 확인해야 할 것

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전세 사기 유형 4가지

유형 중 가장 많은 부분을 차지하는 4가지가 있습니다.

• 대리인이 이중계약
• 깡통전세 계약
• 집 하나를 두고 여러 세입자를 받아 계약하는 경우
• 신탁 사기

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대리인이 이중계약

부동산 계약은 집주인(임대인)과 세입자(임차인)가 직접 해야 하지만, 사정이 있으면 '대리인'이 하는 경우도 있습니다. 그런데 대리인이 중간에서 집주인에겐 월세 계약을 한다고 해놓고, 세입자에겐 전세 계약을 한 것처럼 한 후 보증금을 가져가는 경우예요. 아니면 월세 세입자가 고의로 다른 세입자에게 전세 계약을 받기도 합니다.

깡통전세 계약

'깡통전세'는 전세와 매매 금액이 거의 차이가 없는 매물을 뜻하는데요. 집주인이 매매 금액보다 더 높게 전세 계약을 맺고, 해당 매물 명의를 전세금을 돌려줄 수 없는 경제력 없는 사람에게 넘기는 겁니다. 세입자는 보증금을 못 받으니 경매에서 해당 집을 낙찰받기도 해요.

집 하나를 두고 여러 세입자를 받아 계약하는 경우

부동산(공인중개사)을 끼지 않고 집주인과 직접 거래할 수도 있는데요. 해당 집에 누가 사는지 알고자 하면 '주민등록 전입세대 열람' 신청하면 되지만 부동산 계약 전에는 이 서류를 못 신청하는 점을 노렸습니다.

신탁 사기

'신탁'이라는 건 부동산 재산을 다른 전문가에게 맡겨서 관리하는 건데 집을 가진 사람은 신탁을 통해 담보대출을 하기도 하고 전문가 관리에 의해 수익을 내기도 합니다. 이렇게 신탁 등기인 집 소유권은 신탁회사에 있는데요. 이럴 때 신탁회사의 동의 없이 집주인과 계약을 진행하게 되면 무효로 취급되고 '진짜' 집주인인 신탁회사 동의 없이 사는 거라 불법점유이니 나가라는 말을 들으면 보증금을 받을 수도 없게 됩니다. 웃기죠?

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안 당하는 5가지 방법

이런 부분이 있어서 정부가 내놓은 5가지 대책이 있습니다.

• 집주인과 세입자의 정보 불균형을 올바르게 맞춥니다.
• 사기를 당할 때를 대비해 계약을 무효로 하는 특약 추가하기
• 최우선 변제금액을 높이기
• 전세 사기 처벌 대책 강화
• 사기를 당할 때를 대비해 계약을 무효로 하는 특약 추가하기

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집주인과 세입자의 정보 불균형을 올바르게 맞춥니다.

정부는 이런 일이 자주 일어나는 핵심 이유가 임대인과 임차인 사이의 정보 불균형이라고 봤는데요. 계약할 때 집주인은 세입자가 갖고 있는 빚이나 체납 내역 등(은행을 통해) 모두 확인 가능하지만 세입자는 임대인의 자산 사정 등을 전혀 알 수가 없습니다. 그래서 보증금도 못 돌려줄 정도로 능력이 없는 사람(도 아닌)에게 돈을 떼일 확률도 있을 수밖에 없어요.

 

그래서 두 가지 대책인데요.

• '자가진단 안심 전세 앱'을 만들어서 집주인이 혹시 모를 위험에 대비해 임대보증 보험에 가입을 했는지 이전에 전세 사기를 한 적이 있는지 그리고 세입자가 들어갈 집의 적정 전세 금액이 얼마인지 알려주기로 했습니다.(예정)
• 체납 세금액, 선순위 보증금에 대한 서류 요청 시 반드시 줘야 합니다. 알고 보았더니 집주인이 내지 않은 세금(체납)이 너무 많아 집이 경매에 넘어가서 보증금을 못 받기도 하는데(제가 본 뉴스) 이런 경우를 막겠다는 겁니다.(예정)

선순위 대출
주택담보대출 등 담보 물건(빌라, 아파트 등) 대상으로 맨 처음으로 해주는 대출입니다. 담보 설정 한 뒤에 집이 매매나 경매에 넘어가게 되는 경우 돈을 빌려준 쪽이 제일 먼저 돈 받을 권리를 갖게 됩니다.

사기를 당할 때를 대비해 계약을 무효로 하는 특약 추가하기

임차인이 이사 당일날에 전입신고를 한다고 해도, 다음날 자정인 0시부터 효력이 발생합니다. 따라서 계약 후 이 시간까지 세입자가 권리를 주장하기 어려운 상태인 거죠. 허점을 노려서 이때 담보대출을 받아서 저당권을 설정하게 하거나 아니면 집을 팔아버리기도 합니다. 이러면 전입신고 효력이 발생하기 전에 선순위 대출이 생겨버려서 나중에 경매로 넘어간 경우에 제대로 보증금을 받지 못하게 되죠.

또 두 가지 대책이 있어요.

• 부동산 임대 표준계약서 상에 특약을 넣는 겁니다.
  '임차인이 집에 대한 권리를 주장할 수 있는 상태(대항력 효력이 발생)가 될 때까지 근저당권을 설정하거나 집을 팔지 않는다'를 꼭 넣습니다.
• 금융권에서 담보대출 신청이 들어오면 확정일자 현황을 보고 전세보증금을 감안하게 은행과 협의하려고 합니다.(예정)

하지만 위 2가지가 법적으로 보장하는 건 아니라서 여전히 위험한데요. 확정일자를 신고하면 바로 효력이 발생하게 하는 게 좋지만 법을 바꿔야 하므로 시간이 소요됩니다. 애초에 왜 이렇게 안 했는지 이해가 되질 않네요.

최우선 변제금액을 높이기

담보 설정 순위에 상관없이 보증금 중 일정한 금액을 먼저 가져갈 수 있게 하는 '최우선 변제금액'을 높인다고 합니다. 현재 서울 5천만 원, 수도권 과밀억제 지역 4,300만 원, 광역시 2,300만 원 다른 지역은 2천만 원으로 되어 있어요. 법무부와 관련 법을 수정하려고 합니다.

 

※만약 사기당했을 때 받는 지원
전세 보증금이 가진 돈의 전부인 사람이 많을 텐데요.
이렇게 뒤통수를 맞으면 당장 살 곳이 없고 구하기도 어려워집니다.
이런 피해자들이 당장 살 곳을 찾을 수 있도록 주택도시기금에서 최고 1억 6천만 원을 1% 금리로 빌려줍니다.

주택도시보증공사(HUG)이 관리하는 집이 1,000개 정도 있어서 여기에 살 수도 있고요.

전세 사기를 막는(건 아니고 대비책) 방법 중 하나가 '전세보증보험'을 드는 겁니다. 일부 사람들은 이 보험의 보증료가 부담되어서 가입을 꺼려하기도 해요. 따라서 지금까지 피해를 많이 받은 청년층, 신혼부부 같은 경제력이 낮은 사람들에게 일부 보증료를 지원해주기로 했습니다.

전세 사기 처벌 대책 강화

이런 생활형 범죄는 범인을 잡는다고 해도 피해 증명이 어려운데요. 사기죄가 성립되지 않아서 고소하기도 어렵고 민사 재판에서 이겨도 집주인이 잠수를 타버리면 받을 수가 없습니다. 그래서 정부가 직접 나서서 떼인 금액을 받을 수 있도록 '추심반'을 운영하기로 했습니다. 그리고 전세 사기에 연루된 부동산(중개사)도 처벌할 수 있게 법을 바꿀 거고요.

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전세 계약 시 그전에 꼭 확인해야 할 것

만약 대리인이 계약을 해야 한다면

가급적이면 직접 계약하는 것이 가장 좋은데 피치 못할 사정이 있다면

1. 위임장과 인감증명서 그리고 대리인 신분증 같은 서류를 자세히 살펴보아야 합니다.

2. 계약 체결 전에 집주인한테 전화해서 계약하려는 내용과 일치하는지 살펴봅니다.

3. 보증금은 필시 집주인 명의 통장으로 보내야 합니다.

전세와 매매 금액이 비슷한 경우

국토교통부에서 제공하는 실거래가 공개 시스템으로 시세를 확인해서

전세와 매매 금액이 비슷한 집을 최대한 피하는 것이 제일 확실합니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템

그래도 갭 투자 같은 이유로 인해 이런 집을 계약하려고 하면

1. 등기부등본을 확인해서 주택에 잡힌 빚이 얼마인지(근저당권) 꼭 확인하세요. 등기부등본 상 '을구'에 있습니다.

2. 안전한 집이라고 해도 집값이 떨어지게 되면 깡통 전세가 되는 것이니 계약한 후 전세보증금 반환보증에 꼭 가입하세요.

신탁 사기를 막으려면

1. 등기부등본 상 '갑구'를 확인합니다. 이곳에 신탁 계약 내용이 있다면 이 매물의 실제 주인은 신탁 회사인 것입니다.

2. 신탁 계약이 있지만 전세 계약엔 문제가 없다고 하면 '신탁원부'를 확인합니다. 신탁에 대해서 전반적 내용이 들어 있는 서류인데 여기에 부동산 임대 권한이 누구한테 있는지, 이 부동산을 담보로 받은 대출이 있는지 볼 수 있어요. 하지만 신탁원부는 등기소에서 직접 받아야만 하고, 실제 발급받아도 권리관계를 파악하기가 복잡할 수 있습니다.

 

처음 들어갈 때도 중요하지만 살다 보면 연장할 때도 있잖아요. 그럴 땐 아래 내용을 확인하세요.

전세 계약 연장할 때 계약서 작성 파헤치기