전세 계약 연장할 때 계약서 작성 파헤치기

전세 계약 연장할 때 헷갈리는 내용 파헤치기
계약서 작성 필요한 상황 안 필요한 상황 정확히
보증금이 같거나 낮으면 안 써도 무방
오르면 오른 금액에 대해 계약서 작성하고 확정일자까지

전세 계약 연장할 때 계약서 작성 파헤치기 : 계약서 다시 써야 할까?

전세를 살다 보면 계약이 끝나는 날이 오고

집주인과 잘 맞아서 연장하기도 하는데요.

전세 보증금을 올릴지 내릴지 그리고 기간 설정 등

여러 가지를 논의하고 나면 계약서 쓰는 것만 남게 됩니다.

 

가장 궁금한 것이 이것일 텐데요.

전월세 계약 관련하여 많이 나오는 질문

2개에 대해 알아보겠습니다.

목차

1. 전세 계약 연장 시 임대차 계약서 다시 작성해야 되나요?
2. 3가지 조건 모두 충족하게 되면 무조건 우선변제권 받을 수 있나요?

Q. 전세 계약 연장 시 임대차 계약서 다시 작성해야 되나요?

A. 전세보증금이 달라지느냐 그대로냐에 따라 다릅니다.

먼저 전세금이 그대로라면 새로 계약서를 다시 작성할 필요가 없습니다. 처음 계약 시 받았던 확정일자 효력도 유지되니까 확정일자도 다시 받지 않아도 되고요.

 

단 전세보증금이 달라졌을 경우엔 기존보다 오르거나 내린 경우로 나눠서 볼 수 있는데 기존보다 내려갔다면 새로 계약서를 안 써도 됩니다. 다만 보증금이 이 정도 낮아졌다는 내용을 계약서에 써놓는 것이 좋아서, 기존 계약서에 연장한 기간과 줄어든 금액 등을 적고 집주인(임대인)과 세입자(임차인)가 모두 서명과 도장을 찍어서 마무리하는 경우가 많습니다. 이런 경우라도 확정일자를 다시 받지 않아도 됩니다.

 

아마도 많은 사람들이 전세보증금이 오른 경우가 많을 겁니다. 보통은 올리죠.

이럴 땐 변경된 금액에 대해서 변경 계약서를 작성해야 됩니다.

예를 들면 보증금이 1억에서 1억 2천으로 올렸다면 오른 2천에 대해서 변경 계약서를 써야 되는 겁니다.

확정일자도 기존 1억 원에 대한 것이므로 2천만 원에 대해 확정일자를 받아야 합니다.

 

그렇기 때문에 전세금이 올라 계약 연장 시에는 처음 계약 때처럼 등기부등본, 건물대장 등을 전부 살펴본 다음 그때와 달라진 게 없는지 꼼꼼히 비교하는 것이 좋습니다. 그 사이에 다른 곳에서 돈을 빌려서 근저당권이 설정되었다면 원래 보증금은 몰라도 새롭게 오른 보증금을 받지 못하게 될지도 모르니까요.

💡중요하게 기억해야 할 내용
'묵시적 갱신'은 계약기간이 자연스레 연장된다는 걸 뜻합니다. 임대인의 경우에는 계약기간 끝나기 6개월 전 ~ 2개월 전까지, 임차인의 경우에는 2개월 전까지 상대방한테 계약기간을 더 늘리고 싶은지 아닌지를 의사 밝혀야 합니다. 이 기간을 놓치게 된다면 집주인과 세입자가 모두 현재 계약 그대로 2년 연장하겠다고 받아들여집니다.

Q. 3가지 조건(입주, 확정일자, 전입신고) 모두 충족하게 되면 무조건 우선변제권 받을 수 있나요?

A. 우선변제권이란 주택임대차 보호법상 세입자(임차인)가 다른 기관보다 보증금을 제일 먼저 돌려받을 수 있게 보장하는 권리입니다. 보증금을 맡긴 전셋집이 만약 경매 등으로 팔릴 경우 제값을 받기가 어려운데, 그때 "내가 제일 먼저 돈을 받을 수 있는 사람이다"라고 손을 들 수 있는 거죠.

 

입주, 확정일자, 전입신고 등 3가지 요건을 갖출 경우 우선변제권이 생기는데 우선변제권이 있다고 100% 돈을 모두 돌려받을 수 있는 건 아닙니다.

 

부동산이 경매로 넘어가게 되어 누군가에게 팔리면 순위가 높은 기관, 개인부터 돈을 받을 수가 있는데 순위는 아래와 같습니다.

• 0순위 : 법원 경비, 경매에 쓰였던 비용
• 1순위 : 경매 부동산에 쓰였던 제삼자 비용
• 2순위 : 소액 임차인 최우선변제권*, 근로기준법에 따라 임금채권(최종 3개월 분 급여, 재해보상금)
• 3순위 : 국세, 지방세 등의 세금
• 4순위 : 확정일자가 있는 임차보증금과 담보물권(저당권, 담보가등기, 전세권)

*최우선변제권
서울의 경우 1억 5천만 이하, 세종시와 용인시, 화성시, 김포시는 1억 3천만 이하 등 지역별 기준금액이 정해져 있습니다. 이 금액보다 낮은 보증금을 낸 세입자를 소액임차인이라고 합니다. 소액임차인은 최우선변제권을 통하여 일정 금액(서울은 최대 5천만 원)을 먼저 받을 수 있답니다. 자세한 얘기는 여기에서 확인해주세요.

확정일자가 있는 임차보증금은 4순위입니다. 0~3순위에 있는 금액을 전부 갚은 다음에야 나머지 돈으로 돌려받을 수 있습니다. "생각보다 낮은 순위다"라고 생각이 들 텐데요. 확정일자가 없다면 8순위까지 내려갈 수 있다는 걸 감안하면 확정일자를 꼭 무조건 받아두는 것이, 혹시 모르는 사태에 적게라도 대비책이겠죠?

 

근저당이 없어도 국세 체납액이 커서 전세로 들어왔던 세입자가 피해를 보곤 하는데요. 이런 상황이 걱정되신다면 최우선변제권을 받는 금액까지만 보증금을 내고 나머지는 월세로 하는 계약 방법도 있습니다.

 

이 밖에 이사한 지 3개월 지난 경우, 상가 빌렸을 경우, LH 전세임대주택 입주했을 때도 확정일자를 받아야 되는지 궁금하실 텐데요. 확정일자는 무슨 경우에서든 가능하면 받는 것이 좋습니다. 다만 LH 전세임대주택은 LH 공사에서 받아주기 때문에 직접 하지 않아도 되니 임대주택에 입주하는 분들이라면 임대주택 제공 기관에 먼저 확인하는 것이 좋습니다.